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【视频】贷款知识扫盲| 贷款都批下来了也有那么多坑? Mortgage Commitment 有什么隐藏信息?

拿到mortgage commitment 觉得开心的同时,你是否真的看得懂呢?今天视频就为大家讲解如何理解commitment上的条款和一些”隐藏信息”,对自己贷款有全面了解。

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住房贷款

你批复的贷款真的是你申请的那样吗?Collateral Mortgage要不要选?

买房贷款中,很多客人在最后收到commitment letter时,会对其中一项collateral charge表示不解。对于大家来说多了一个选项就是多了一份纠结。

那么今天我们就来为大家扫盲一下什么叫 Collateral Mortgage
首先 大家知道加拿大买房贷款,房屋抵押注册普遍有两种形式。 一个是平时我们熟知的Conventional Mortgage,通过Provincial Land Title后者Registry Office 登记。

另一个就是Collateral Mortgage ,通过Personal Property Security Act 登记的。

什么是Collateral Mortgage

Collateral Mortgage 比起传统Conventional Mortgage实际贷款金额实际注册的形式, 允许银行或贷款机构为贷款人注册超出实际的贷款金额,这个range可以大到超出房屋本身价值的125%-150%。

举个例子

假设贷款人LTV 80% , 借了24万买下了价值30万的房子。如果用collateral mortgage形式注册房屋抵押,那么贷方可以把实际24万的贷款金额放大注册到房屋全价 -30万。如果过几年后,房子升值到了36万,贷款人LTV 80%可借贷28.8万。只要现在贷款低于原先贷方注册的贷款金额30万,那么就不需要重新进行法律上的抵押登记。

也就是说贷方可以随着您房产价值的增加而借给您更多的钱;银行或贷款机构一般使用HELOC的注册方式给客户放出更多的贷款额度。所以类似在房屋贷款基础上多加一条LOC的情况都可以称之为Collateral Mortgage。

Collateral Mortgage优势

显而易见,Collateral Mortgage 的最大优势就是灵活。如果选择Collateral charge 这一项,贷款人就不需要再经历一次Refinance申请程序,或者另外注册一个新的Mortgage再经历一遍法律上的手续,那么从自己房子里拿钱就变得更加方便了。

当然由于提前放大了自己的贷款额度,也省下了一些refinance和重做一个贷款的相关费用。

Collateral Mortgage劣势

缺点就是Collateral Mortgage的产权不可交易。也就是说如果贷款人想要转用另一家银行或贷款机构,就需要原银行或贷方机构先解除登记,然后再重新开始注册。

这样一来二去,就会产生高昂的律师费等其他费用。虽然有可能可以省下Refinance 的相关费用,但是如果看到更好的利率想要易主,代价就会过大 。其中利弊需要贷款人自己好好掂量,或者找到专业贷款人士根据自己的情况做好规划。

其次,由于Collateral Mortgage 这样的组合贷款下来,客户的贷款能力极有可能已经拉到最满,想要在此基础上再获得二贷或其他贷款就会相对吃力。


那么相信大家在收到Commitment Letter的时候再看到Collateral Charge 这一项,就能知晓其中意义, 再做签字了。如果觉得和自己的利益相佐,就请及时找到自己的银行或贷款机构做详细了解和沟通 。

*如果想要懂得更多commitment letter 上的内容和意义,请查看我们小红书和youtube channel 本周的视频内容。

大唐金融住房贷款

大唐金融拥有超过十年的各类银行贷款经验,FSRA 独立持牌,与几十家银行以及机构有长期合作关系。熟悉大小银行各种类型贷款政策,根据客户自身情况量身定制贷款方案

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住房贷款 投资理财

【视频】加拿大海外买家贷款买房有什么要求?

大选在即,各党派对抑制房价都拟定了一系列政策。其中就有华人比较关心的禁止海外买家两年入市买房的策略。虽然不知道会不会最终实施,但我们可以看看现在的海外买家税有什么样的要求。在未来贷款买房时,更方便大家做出比较和选择。

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住房贷款 房市新闻

大选在即 各党派出台抑制房价政策 房地产市场即将变天?

在上周的推文里,我们就提及各党派为选举出台了抑制房价的政策。本周,我们看到更多关于这些政策的细则内容,一时间讨论的声浪不绝于耳。

对于各党派具体的出台内容在这里不做赘述,网上均有总结。小编认为,各党派出台的政策里,最想解决的是现有住房市场的两个主要问题:

#1. 增加房源

供不应求一直是住房市场房价下不来的底层逻辑,所以各党派都有相对应增加房源的政策建议;比如自由党将建140万套经济适用房等等。

在过去5年中,房价暴涨的原因之一就是房源始终跟不上的人口的高速增长。虽然疫情期间大量人口外移,但是最新的移民人口目标相信对于现如今的房屋存量依然是个不小的压力。

多伦多7月Sell to New Listings Ratios SNLR 比6月激增了6.2%,显示房屋库存越来越紧张。政府方面又通过调整首次购房等政策刺激买家入市,也是另一方面增加了住房市场的需求。

同时,房源供给少的根本原因之一是由于各市级政府必须遵循土地法等法规规则,在源头上就已限制了土地建房的供应。

2018年C.D.Howe Institute 曾研究每平方英尺新房的建造成本与加国多个主要住房市场最终房屋售价的比较,他们发现;房屋开发障碍占新房总成本的23%-50%。也就是说类似多伦多,温哥华等主要城市的居民;在考虑开发商利润但不包括土地成本的情况下,每栋新房平均要多支付23万加币的建筑成本。

如此可见房源少也是“情有可原”的。既如此,真的也是由不得许多人会认为购房才是抗通胀出路这样的想法。因为简单来看,房屋作为商品的相对速度低于货币许多。也就是说即使在经济正常,没有印钱的环境下,房屋都是相对产能低的商品;更不要说现如今货币超发,愈加显得房产稀缺了,房价自然很难下降了。所以兜转一圈,抬高房价也有决策者们的助攻。

那么说到投资房产我们可以接着讲第二个问题,也就是政府打击投机行为的策略了。

#2. 打击投机行为

这方面华人最为关注的就是自由党和保守党都有提到的禁足海外买家2年不得进入加拿大住房市场的这一条例了。

朋友圈看到最多吐槽的就是“房价上涨赖我们咯”;“海外买家只是整个市场中很小的一部分,却变成了打击对象”。

疫情下,想要投资房市的大多数人都抱有房屋是抗通胀的想法,且不论这个想法是不是,但确实不能够说明投机住房的只有海外买家。虽然可以少一些买房竞争对手,但是源头问题似乎并不是打击了一小部分海外买家就可以解决的 。

并且现在可以看到关于此项政策还未出太多细则,但大家都可以品到一些灰色地带的存在。因为比如像自由党对未来想要在加拿大生根发展,学习工作的海外买家就没有一刀切。

*如果想要了解现在关于非居民贷款买房的一些细则,可以点击文末小红书链接, 观看最近一期的视频信息。为大家做详细介绍。


无论大选花落谁家,对于住房市场都会有相应政策的出台。细究其中的主要政策对于住房市场的动荡或将只是一时的。所以大家可以长期观望,静观其变。

无论何时,想要买房贷款的朋友,还是可以各回各家,各找各贷款经纪为自己出谋划策。

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大唐金融拥有超过十年的各类银行贷款经验,FSRA 独立持牌,与几十家银行以及机构有长期合作关系。熟悉大小银行各种类型贷款政策,根据客户自身情况量身定制贷款方案

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住房贷款 视频分享

【视频】楼花快要交接了?贷款都OK 了吗?

楼花交接时贷款出问题总让人捉急万分。只要提前主要这四大容易被忽略的问题。就能让楼花交易更加顺利。

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住房贷款 房市新闻

政府做了那么多?为啥可负担房屋的愿景似乎越来越远?

最近,各党派在加拿大大选前,不约而同针对affordable housing 这一话题抛出解决方案预告。暂不论其中内容, 这一共识足已反映出加拿住房状况问题严峻。

最近,各党派在加拿大大选前,不约而同针对aff虽然自3月以来,住房市场逐步放缓,但是由于房屋库存远远少于旺盛的需求,使加拿大每1000人的住房数量在所有G7国家中显示为最低。 同时,据统计,房屋贷款支付消耗了大部分家庭收入的45%。

而按照affordable housing 的门槛; 家庭贷款占收入比率应该低于30%。

Affordable housing 的愿景为何越来越远?

No.1 税收高

据Fraser institute 的研究显示,即使在大流行期间,加拿大家庭平均预算仍有36%是用于税收。

撇开继续增加的碳税等日常消费税负担;住房方面的空置税(多伦多将在2022年1月实行)和海外买家税似乎也未达到政府想要解决的住房问题本意。

从已经实行空置税快有4年的的温哥华市场来看,虽然让一些空置房屋一定程度的重回到市场中去。但许多数据表明这些空置房屋估价高于平均房价许多,也就是说这些房屋并不能转化为affordable的房屋。所以说这一征税实则无法解决到工薪阶层的住房负担能力问题。

关于 Home Equity Take-out净资产投资二套房这个话题有兴趣的朋友可以找专业贷款人士做详细了解。

No.2 通货膨胀

在大流行期间,联邦政府印钱撒钱的派头似乎已经开始化作债头,慢慢回报在各类价格上涨的商品中了 。

通货膨胀无疑让affordability离我们愈加遥远。

为了找寻更大WFH空间,低利率环境的支持下,大家其实一直为住房支付出更多的费用。比如食品,生活用品,供应链中断导致价格上涨的建筑用品,汽车等等等等。

想要应对价格上涨,升息是一种方案。但是加央行行长一直强调现在的通胀是“transitory” ;暂时性的,不是真正的达到通胀目标2%。并且这样做对经济复苏不利,所以升息应该不会发生。

另外政府也想通过鼓励消费来刺激经济活动,让大家的生活尽快恢复到疫情前。但面对近10年来通胀高位,想要拉动消费似乎又要走进自己设置的死循环中了。

此次保守党提出设立消费税假期,通过一定时间暂停消费税来减轻消费者负担。可以期待一下具体细则。

政府如今的策略对加拿大人增加可支配收入,享受可负担房屋来说至关重要。如果通胀是暂时的,那么相信低利率会持续更长一段时日。

对于现在有买房打算的朋友来说,最为实际的是找专业的贷款人士为自己分析财务情况,做出适合自己的贷款方案。


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住房贷款

私贷利息那么贵,为啥还有人借?

目前市面上的私贷,一贷利息7-9%,二贷利息大多10-12%。这里说的利率还是针对正常的住宅房屋,如果是商业类型的或者是特殊物业的,利息更是会水涨船高。

那么高的利息,为什么私贷还会有市场?
借私贷的人到底是什么类型的?
什么样的人群会选择私贷

私贷的人群不外乎分为两种,被迫选择私贷进行交接的,和主动选择私贷进行交接的。

前者大多数是被银行临时拒绝的客人。由于银行的政策基本上每三个月一小调整,每半年一大调整,而且还有不定期的会有抽查和政策收紧的情况,因此哪怕是收入很好的客人,也可能有机会被拒。因此这种时候,私贷就成了一种无可奈何的交接的选择。毕竟现在的市场还是处于卖家市场,卖家和开发商都属于比较强势的地位,一旦延期,可能会面临巨额罚金。那么选择私贷的话,可以作为一个短期的过渡选择,先把房子交接了,再去另寻思路。

而主动选择私贷的也大有人在,这些人大多数看中的是私贷的灵活性。私贷只需要还利息,而且在期限的选择上也较为灵活,最短可以一个月,最长可达一年。如果客人只是需要一个短期的资金拆借,那么私贷可以更好地满足灵活度的需求。毕竟进入银行之后,卖房或者是转出都会有一笔罚金,而且申请银行费时费力,对于短期持有这个贷款的人来说,会有得不偿失的情况。

私贷市场

目前市面上,也有一些小额快速贷款,或者是针对热门区域和房产类型的低成本私贷,利率4.99%-6.99%。这些资金大多数来源于实力雄厚的lender,他们针对他们喜欢的地区和物业,以及相对合适的客人群体进行放贷,因此能够拿到比市面上一般的私贷要更低的利率。

当然,以上讨论的都是住宅房屋的私贷情况,如果是农场或者商业类型等特殊物业的,贷款的选择又另当别论了。

如果您阅读到这里,相信对私贷就是利率高谁都可以借的“刻板印象”已经有所破除。

如果您是上述两种需要私贷解决难处的朋友,可以咨询专业贷款人士。


大唐金融住房贷款

大唐金融10多年的贷款经验,拥有自己的资金池;根据客户个人的情况制定专业的贷款方案,利率优秀。

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【视频】私贷利率高,为何还有人借? | 加拿大私贷市场

私贷通常给人利率高的印象,但是如果用在恰当的时候,对于贷款拆借资金都有灵活之便。
-市场私贷利率
-私贷LTV多少
-私贷适合什么样的人群
-借私贷的原因

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【视频】加拿大老年人如何贷款?还能为子女买房?| 反向贷款

加拿大老人贷款有什么渠道?反向贷款是其中一种。 反向贷款的优势和劣势掌握清楚,就能给自己买房提供另一种思路。

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住房贷款

对不住了!今天我们就要diss 一下客户们了!贷款迷思你中招了吗?

疫情期间,因为人口流动和生活习惯的改变,让整个condo市场一度萎靡不振。但根据TRREB最新数据,2021春季condo销售量与去年同比飙升155%,同期平均售价上涨了10.8%;专家认为condo市场卷土重来的趋势会继续保持。

贷款市场的需求也一路推高,那么平时在面对贷款客户中,我们也会经常发现他们有一些“共同迷思”需要被化解。

在这里为大家总结4点,看看最近想要贷款的你是否有中招:

No.1 文件随意准备

我们在前几期视频和推文中都有强调:能够使贷款申请顺利批复的一大前提是前期准备周全详细。

一般人一定会觉得文件整理so easy 。但是根据我们的经验,这简直就是一场耗时耗力的拉锯战。很多贷款人经常手头上没有现成需要的信息,又或者不够仔细,不能按要求递交文件。比如贷款人会给出过时的银行信息,没有清楚写着自己名字的文件,亦或提供了模糊的扫描文件等等。这些多少都会耽误自己的贷款进程。

一般作为专业贷款人士都会为客户仔细处理各种复杂的文件收集和整理工作;比如收入证明,资产证明,信用记录等等。但是如果贷款人本身能够事先认真配合按照要求提供文件,那么自然就会事半功倍。

No.2 只关心利率

基本每一个申请贷款的朋友最最关心的就是自己是否能获得低利率。我们也经常会遇到一上来咨询贷款就问利率是多少的客户。

首先要知道优惠的利率往往和个人自身情况,申请的贷款项目等等有关。其次,有些贷款利率虽低,但条件严苛;从长远来看不够灵活的条款可能让贷款人未来犯难。

所以贷款人不能只关注利率够不够低这一个方面,还需仔细查看其它条款是否适配自身条件,才能做出属于自己的贷款方案。 当然想要获得更多的贷款和利率选项, 贷款broker的优势在此时就显现出来了。

贷款broker 面对更多的金融贷款机构和不同政策的贷款项目;能够站在客户角度从中为客户找到最为合适的贷款。

No.3 不看贷款细则

有很多心大的客户,认为整个贷款过程就是最后签字那一刻;任凭细心解释贷款细则都只是配合的听一下。到了几年后有了房屋变动,才错愕自己怎么要面临一笔处罚金之类这样的状况。

所以每个人在贷款时,都要仔细了解清楚贷款细则;应该如何履行term期内的贷款义务,未来的变动是否会带给自己损失等等。那么即使未来有贷款renew 和refinance 的需求自己也能占得上风更加主动。

No.4 加大杠杆=加大财富

房地产炙手可热,低利率环境也一再持续;这使得很多买家过快的获得过大的贷款。但其中有很多人似乎并未对自己的财务状况做好万全策划。

许多贷款人可能过分看重“得”而忽略了自己“值不值”得。所以投资买房前的贷款计算必不可少。

那么,贷款人也可以在此时通过专业的贷款人士为自己分析财务状况,衡量贷款整个周期内的债务收入比 。深思熟虑自己是否值得如此的举债生活。


大唐金融住房贷款

大唐金融作为专业贷款broker,拥有10多年贷款经验,与30多个贷款金融机构保持稳定联系。 熟悉各类银行贷款政策,guide rules。根据客户个人的情况制定专业的贷款方案,让客户贷款过程更加稳妥顺畅。

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